別荘地の権利関係について（土地）

借地権と所有権の違いについて

借地権とはその名の通り「土地を借りる権利」で、所有権とは「土地を所有する権利」のことです。
蓼科エリアの別荘地は借地権の別荘地が多く、その借地の種類にも「地上権」「賃借権」「転借権」などがあります。別荘地によって異なりますので確認をした方が良いでしょう。全ての借地権では年間維持費として「借地料（地代）」を地主さんに支払う必要があります。所有権では「借地料（地代）」を支払う必要はありませんが、「固定資産税」を支払う必要があります。

借地権のメリット

よく「所有権じゃないと売ることができない」と勘違いされている方がいらっしゃいますが、借地権も売買することは可能です。また、建物が古くなりすぎたなど売却ができない場合でも、借地の場合は建物を取り壊し更地に戻して借地の権利を解約してしまえば、その後の維持費は掛からなくなるということです。

反対に所有権は、自分のものになりますが不要となった場合も売却出来るまではずっと所有し続けて維持費を支払い続けることになります。そのため、相続時の事などを考慮すると、別荘は住宅とは異なり借地権のほうが良いというのが近年一般的になっています。

借地権の注意点

借地権の注意点として確認すべきことは「契約の更新」「借地期間」「登記の可不可」「中途解約」でしょう（以下項目ごとに記載します）。

◯ 契約の更新

原契約が満了した後の契約更新の可能・不可能について確認する必要があります。
契約更新について記述が無い契約もありますので、その場合は貸主さんにしっかりと確認することをお勧めします。多くの別荘地で契約の更新は出来ますが、更新時にかかる費用などもしっかりと確認しましょう。
（更新の費用については後述します）

◯ 借地期間

物件を購入する際に原契約の残存期間を継承する場合と契約日から新たな契約を締結する場合があり、原契約を継承する場合は残存年数が何年あるのか、その後の契約更新が可能か否かも確認した方が良いでしょう。尚、新たな契約を締結する場合、その期間については30年、20年、15年などと別荘地よって異なりますので、内容を確認する必要があります。

◯ 登記の可不可

別荘地によって借地権登記の可能・不可能が異なります。登記出来ればそれだけ権利保全に繋がりますが、出来ないからと言って脆弱な権利という事ではありません。ただ、登記が出来ない場合は借地契約書など貸主さんとの内容をしっかりと確認する必要があるでしょう。

◯ 中途解約

借地権のメリットとして契約の解除（解約）ができる事を挙げましたが、別荘地によっては契約期間中に建物を取り壊しても借地契約の解約が出来ない事がありますので、借地期間の途中でも解約が出来るかどうかも確認した方が良いでしょう。

契約更新時に必要な費用ついて

◯ 更新料

更新料については必要となる別荘地と、不要としている別荘地がありますので確認が必要です。
更新料を必要としている別荘地では借地料（地代）の数万円～数十万円と金額差が大きくなっています。
その額によっては負担が大きくなりますので、更新料の有無だけでなく、新築・中古に問わずその金額も確認した方が良いでしょう。当初契約から現在まで借地権更新を行っていない別荘地では、現段階で更新料が確定していない別荘地もあります。